Inleiding
Bij ruimtelijke beleidsontwikkeling werken we aan omgevingsplannen en beleidsontwikkeling op het gebied van wonen, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing. Daarnaast maken ook de grondexploitatie, de Omgevingswet en vergunningverlening, toezicht en handhaving (VTH) deel uit van dit programma.
Dit taakveld heeft betrekking op de ruimtelijke ordening, implementatie van de Omgevingswet (die op 1 januari 2024 in werking is getreden) en gebiedsontwikkelingen. De Omgevingswet vervangt diverse wetten en zorgt voor een integrale én gebiedsgerichte benadering, waarbij de leefomgeving centraal staat.
Bij gebiedsontwikkeling gaat het om het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied. Het gaat daarbij niet om één specifiek omgevingsaspect, maar om verschillende aspecten die in samenhang, integraal tegen elkaar afgewogen worden. Het uiteindelijke resultaat moet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening.
Ontwikkelingen
De invoering van de Omgevingswet heeft een grote impact op de wijze waarop ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving vorm krijgen. De Omgevingswet gaat uit van uitnodigingsplanologie, waarbij initiatieven niet op voorhand worden uitgesloten. De gemeente geeft op hoofdlijnen aan waar ruimtelijk veranderingen gewenst zijn en waar niet. Hiermee worden omgevingswaarden voor de langere termijn beschermd. De gemeente nodigt burgers en ondernemers uit met initiatieven te komen en stelt zich daarbij faciliterend op. Hierbij maakt de gemeente gebruik van verschillende omgevingsinstrumenten, zoals de omgevingsvisie, het omgevingsplan, vergunningverlening en toezicht en handhaving. Aspecten van de leefomgeving, zoals gezondheid, duurzaamheid, klimaatadaptatie, natuur, wonen en werken worden integraal in beschouwing genomen. Afwegingen tussen deze aspecten zijn gericht op het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Participatie en de omgevingsdialoog maken deel uit van het proces om tot afwegingen te komen.
In de omgevingsvisie van Maashorst hebben we een beeld van de toekomst van onze gemeente geschetst. De omgevingsvisie gaat over de fysieke leefomgeving: alles wat we buiten zien, horen, ruiken of op een andere manier ervaren. In de omgevingsvisie liggen onze ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving vast. De visie is daarmee een overkoepelende visie.
We zorgen voor een soepele invoering van de Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking treedt, waarbij alle aspecten in de fysieke leefomgeving meegenomen zijn. Onze speerpunten daarbij zijn: vormgeving van participatie in ruimtelijke processen, digitalisering, vereenvoudiging van processen en deregulering. En ook zetten we vervolgstappen in het ‘Anders Werken’, waarbij we vanuit een positieve houding proberen initiatieven mogelijk te maken.
Dit taakveld heeft betrekking op de grondexploitatie voor woningbouw. Bedrijventerreinen staan beschreven onder programma 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur.) Bij de gebiedsexploitatie (afgekort grex) gaat het om een proces waar de gemeente zelf de regie voert. Bij een nieuwe gebiedsontwikkeling wordt een begroting (grondexploitatie) gemaakt. Hierin staan alle verwachte kosten en opbrengsten. Alle bedragen worden in de tijd geplaatst, rekening houdend met prijsontwikkelingen en rente-effecten. Een grondexploitatie loopt over meerdere jaren. Een nieuwe grondexploitatie wordt door de gemeenteraad vastgesteld, en jaarlijks geactualiseerd in het Meerjarenjarenperspectief Grondbedrijf (MJP).
Het grondbedrijf van de gemeente Maashorst heeft per 1 januari 2025 tien actieve woningbouwontwikkelingen. Naast de gemeentelijke ontwikkelingen worden ook door marktpartijen locaties ontwikkeld. Deze worden met een anterieure overeenkomst vastgelegd. De uitvoeringfase is per locatie anders. De samenstelling van het woningbouwprogramma wordt onder programma 8.3 Wonen en Bouwen verder beschreven. De voortgang van de gemeentelijke locaties wordt jaarlijks tweemaal aan de gemeenteraad toegelicht, in het begin van het jaar door het MJP en in het najaar met een voortgangsrapportage.
Bij de start van een grondexploitatie wordt die door de gemeenteraad vastgesteld. Dit is vaak direct verbonden aan een bestemmingsplanwijziging. Dit betekent dat zowel het bouwprogramma als de gebiedsinrichting wordt vastgelegd. De grondexploitatie is de financiële onderbouwing van de ambities die in het bestemmingsplan zijn beschreven.
Het Grondbeleid is faciliterend aan gemeentelijke beleidsdoelen. Dit betekent dat het grondbedrijf geen zelfstandige beleidsdoelen heeft, maar ondersteunend is om een en ander te realiseren.
De voortgang van alle grondexploitaties wordt beschreven in het Meerjarenprogramma Grondbedrijf.
Voor strategische grondaankopen heeft de gemeenteraad een revolverend krediet beschikbaar. Dit krediet wordt gebruikt om strategische ontwikkellocaties te verwerven. Zoals in het grondbeleid is vastgelegd, wordt de gemeenteraad actief geïnformeerd als er sprake is van een strategische aankoop.
Onze taken op het gebied van wonen en bouwen hebben betrekking op:
Belangrijke (demografische) ontwikkelingen op het gebied van wonen zijn de woondeal, de vergrijzing van de bevolking, de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens (voornamelijk senioren), het accent op duurzame verstedelijking (gericht op efficiënt ruimtegebruik) en de bestaande woningvoorraad, de druk op de woningmarkt en veranderingen in wet- en regelgeving (zoals de Wet versterking regie op de volkshuisvesting en de Huisvestingswet). Deze ontwikkelingen zijn van invloed op het taakveld wonen en bouwen. Zo hebben we bijvoorbeeld meer aandacht voor wonen met zorg.
We hebben oog voor toekomstige generaties, we bouwen duurzaam en CO2-neutraal en we creëren een leefbare en klimaatbestendige woonomgeving. Dat betekent dat we onder meer kansen pakken om onze groene identiteit te versterken. We borgen ruimtelijke kwaliteit. En we pakken kansen om circulariteit te vergroten en onze ecologische footprint te verkleinen. We dagen de markt uit tot het leveren van maatschappelijke meerwaarde en kwaliteit.
We sturen op kwalitatieve aspecten van de woningen én de woonomgeving. De ‘klant’ staat daarbij centraal (vraaggericht ontwikkelen en bouwen). We zetten in op het beter benutten van de bestaande voorraad en verbetering van aspecten waarin de bestaande voorraad nu nog niet of onvoldoende voorziet.
We willen dat alle inwoners en woningzoekenden een plek kunnen vinden in onze gemeente. Dat vraagt met name om een versnelling van de productie van woningbouw en in beperkte mate om nieuwe locaties. We bouwen passend en betaalbaar in elke kern voor iedereen. Bouwen voor de eigen behoefte staat daarbij centraal. Een mogelijke groei boven op die eigen behoefte met nieuwe plannen wordt primair gefaciliteerd in de kern Uden. We willen gemiddeld 250 nieuwe woningen per jaar bouwen gedurende deze bestuursperiode. Om de gewenste versnelling van woningbouw mogelijk te maken, kijken we buiten de kaders, maken we concrete afspraken met de woningbouwcorporaties en dagen we de markt uit om te komen met versnellingsmogelijkheden. Daarbij voeren we een actiever grondbeleid en maken we optimaal gebruik van de beschikbare instrumenten.
We willen sterke en zelfredzame gemeenschappen, waarin inwoners zoveel mogelijk in hun eigen woonomgeving kunnen blijven wonen. Hiervoor is meer nodig dan alleen woningbouw. Zo zetten we in op (behoud van) goede voorzieningen in de centra van de kernen, want die vergroten de aantrekkingskracht. Daarnaast willen we kwetsbaardere gebieden versterken (buurten, wijken en/of kernen).
Gemeenschappelijke regelingen
Rechtspersonen
Overige verbonden partijen
Voor een uitgebreid overzicht van de verbonden partijen verwijzen wij u naar de paragraaf Verbonden partijen.
Het beleid voor dit programma is onder andere vastgelegd in de volgende beleidsnota’s:
Hieronder vindt u de ontwikkeling van de wettelijk voorgeschreven indicatoren:
Hieronder vind je hyperlinks naar dashboard ‘Waar staat je gemeente?’. Selecteer bij het eerste bezoek gemeente Maashorst.
| Programma 8. Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing | Realisatie 2023 | Begroting 2024 primitief | Begroting 2024 incl. wijzigingen | Realisatie 2024 | Restant 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lasten | ||||||
| 8.1 Ruimtelijke ordening | 5.817 | 3.356 | 5.356 | 4.718 | 638 | |
| 8.2 Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen) | -284 | -3.124 | -685 | 1.238 | -1.923 | |
| 8.3 Wonen en bouwen | 3.130 | 3.311 | 3.634 | 3.477 | 158 | |
| Totaal Lasten | 8.663 | 3.544 | 8.305 | 9.433 | -1.128 | |
| Baten | ||||||
| 8.1 Ruimtelijke ordening | 2.549 | 442 | 1.108 | 873 | 234 | |
| 8.2 Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen) | 66 | -1.306 | 0 | 1.890 | -1.890 | |
| 8.3 Wonen en bouwen | 2.391 | 2.132 | 2.370 | 2.191 | 179 | |
| Totaal Baten | 5.006 | 1.268 | 3.478 | 4.954 | -1.477 | |
| Gerealiseerd resultaat exclusief mutaties reserves | 3.657 | 2.276 | 4.828 | 4.479 | 348 | |
| Stortingen in reserves | 4.445 | 3.014 | 2.615 | 2.972 | -358 | |
| Onttrekkingen uit de reserves | 3.675 | 1.191 | 2.901 | 3.212 | -311 | |
| Totaal mutaties reserves | 770 | 1.822 | -287 | -240 | -46 | |
| Gerealiseerd resultaat inclusief mutaties reserves | 4.427 | 4.098 | 4.541 | 4.239 | 302 | |
8.1 Ruimtelijke ordening
Omgevingswet. Voordeel € 170.000 incidenteel
De overgebleven budgetten zijn toe te schrijven aan de omgevingsprogramma’s. In 2024 is de verkenning ten aanzien van omgevingsprogramma's gestart en die wordt in 2025 voortgezet in concrete actie. Een startnotitie vormt de basis op welke wijze het werken met de omgevingsprogramma’s in 2025 wordt vormgegeven. Eerder in 2024 was de impact onduidelijk, waardoor geen geld is uitgegeven aan dit onderwerp. Via resultaatbestemming willen het voordeel overhevelen naar 2025 om alsnog de werkzaamheden uit te voeren.
Ruimtelijke ordening. Voordeel € 141.000 incidenteel
Eind 2023 hebben we vele bestemmingsplannen ter inzage gelegd. Dat heeft veel gevraagd van de capaciteit. Afronding van deze bestemmingsplannen in 2024 heeft zo mogelijk nog meer gevraagd van de capaciteit. Dat betekent dat minder capaciteit resteert voor het ontwikkelen van beleid en visie. Wel zijn we 2024 gestart met het ontwikkelen van visies en beleid. In 2025 komt dit in een andere fase waarin dit budget noodzakelijk wordt om de externe advisering/begeleiding te bekostigen.
Anterieure overeenkomsten. Voordeel/ nadeel € 0
Vanuit particuliere initiatieven op het grondgebied van de voormalige gemeente Uden moet volgens beleid een fondsbijdrage voldaan worden welke wordt doorgestort naar de reserve Bovenwijkse voorzieningen. Door het achterblijven van enkele initiatieven is de raming voor 2024 niet behaald. De afwikkeling van anterieure overeenkomsten kent een inhaalslag in 2024. Hogere en niet terug te vorderen planbegeleidingskosten hebben geleid tot een hogere onttrekking uit de Algemene bedrijfsreserve.
Vrijval voorziening bestemmingsplanprocedure Zeelandsedijk. Voordeel € 215.000 incidenteel
In 2011 is hier een voorziening voor gevormd. De hieraan ten grondslag liggende overeenkomst is in 2024 ontbonden waardoor de gevormde voorziening niet meer noodzakelijk is.
Overige verschillen. Voordeel € 29.000 incidenteel
8.2 Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen)
Grondexploitaties winstnemingen (niet bedrijventerreinen). Voordeel/ nadeel € 0
Per saldo heeft meer winstneming plaatsgevonden dan begroot. Voor grondexploitatie De Ruiter is de winstneming hoger als gevolg van meer verkoopbare m2 dan begroot. Grondexploitatie Velmolen sluiten we af met een voordeliger saldo dan geraamd door lagere kosten.
Grondexploitaties voorziening exploitatie nadelen. Voordeel/ nadeel € 0
Per saldo heeft een hogere afdracht aan de Voorziening exploitatie nadelen plaatsgevonden tlv de Algemene bedrijfsreserve. Verder mutaties zijn lagere rentetoerekening aan de GREXEN en een tweetal projectwijzigingen zoals Kerkstraat oost (omzetten vrije sector naar sociale huur) en Reek Zuid (verwerving en aanpassing civiele raming).
Afwaardering grond Oosterensepad. Nadeel € 250.000 incidenteel
Door sloopkosten en andere kosten op deze grond te activeren is de boekwaarde hoger dan de markt-/ taxatiewaarde. Het verschil tussen geactiveerde waarde en marktwaarde dient afgewaardeerd te worden.
Overige verschillen. Voordeel € 18.000 incidenteel
8.3 Wonen en bouwen
Omgevingsvergunningen. Nadeel € 188.000 incidenteel
In 2024 is de omgevingswet van kracht geworden. Onduidelijkheden in de wet, onzekerheid over (gedeeltelijke) invoering van de WKB, onduidelijkheden over landelijke wetgeving (stikstof, Pfas) hebben geleid tot voorzichtigheid bij initiatiefnemers. Met name de grotere initiatieven (en daarmee grotere leges) hebben van deze ontwikkelingen last gehad.
Volkshuisvesting. Voordeel € 79.000 incidenteel
De kosten voor een extra ingehuurde beleidsadviseur wonen en woningbouw regisseur zijn dit jaar per saldo lager uitgevallen, omdat we gebruik hebben kunnen maken van een provinciale subsidie versnelling woningbouw die per eind 2024 is afgewikkeld.
Overige verschillen. Voordeel € 87.000 incidenteel