Grondbeleid

In deze paragraaf worden de effecten van het grondbeleid op de grondexploitaties beschreven  en wat de financiële positie van het Grondbedrijf is.

Visie en uitvoering grondbeleid

In de raadsvergadering van 24 november 2022 is de Nota Grondbeleid Maashorst 2022 vastgesteld. De Nota Grondbeleid helpt de gemeente Maashorst om haar koers en rol voor de grondpolitiek en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te bepalen in een dynamische markt met steeds veranderende omstandigheden. Het grondbeleid helpt bij:

• waarmaken bestuurlijke en sectorale ambities, bijvoorbeeld versnellingsagenda woningbouw, ruimtelijke ordening, economie, transformatie buitengebied, duurzaamheid, natuur, recreatie en toerisme
• een afwegingskader voor de inzet van vrijkomende locaties/vastgoed en gemeentelijke (strategische) gronden
• een afwegingskader voor het omgaan met private initiatieven

Het grondbeleid is een middel om gemeentelijke ambities te halen. Daarnaast helpt het vastgestelde grondbeleid om keuzes te maken en de volgorde te bepalen voor welke ambities en sectoraal beleid de schaarse grond wordt ingezet. De doelstellingen van het grondbeleid zijn onder meer:

• het mogelijk maken en sturen van bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen
• bij ruimtelijke ontwikkelingen het rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen gemeente en grondeigenaren
• het begrijpelijk maken en beheersen van de risico’s bij ruimtelijke ontwikkelingen en projecten

De gemeente Maashorst heeft voor een dynamisch grondbeleid gekozen, waarbij per ruimtelijke ontwikkeling maatwerk zal worden toegepast om te bepalen welke rol de gemeente speelt en inzet van instrumenten het beste past. De gemeente maakt op basis van ambitie, prioriteit en de mate van gewenste regie de keuze tussen faciliterend, proactief faciliterend en actief grondbeleid. 

Prognose grondexploitaties 

Verwachte resultaten per grondexploitatie
Per 31 december 2024 zijn er 13 actieve grondexploitaties. Eind 2024 is de grondexploitatie Velmolen-Oost afgesloten. In december 2024 is de grondexploitatie Dierenparkje Volkel geopend. In onderstaande tabel laten we per grondexploitatie een aantal cijfers zien:

• de balanswaarde per 31 december 2024 (het saldo van de tot nog toe gerealiseerde kosten en opbrengsten inclusief de correctie verliesvoorziening). Een negatieve balanswaarde betekent dat er tot nog toe meer opbrengsten dan kosten zijn geweest
• de nog te realiseren kosten en opbrengsten tot einde looptijd van de grondexploitaties
• het geraamd resultaat op basis van Netto Contante Waarde (NCW) per 31 december 2024. Dit zijn alle gemaakte en nog te maken kosten en opbrengsten teruggerekend naar 31 december 2024. Het geraamd resultaat is op basis van eindwaardeberekening. Dit zijn alle gemaakte en nog te maken kosten en opbrengsten per de einddatum van het project. De projecten met een negatieve NCW en eindwaarde (in de tabel hieronder met een -teken) zijn winstgevend (want kosten minus opbrengsten). De te verwachten resultaten zijn inclusief eventuele tussentijdse winstnemingen. 

Het totaal te verwachten resultaat van de grondexploitaties is vergeleken met de jaarrekening 2023 verbeterd. Dit komt vooral door de stijging van de grondverkoopprijzen en een daling van de rente (van 1,76% naar 0,9%). Bij een aantal grondexploitaties is de looptijd verlengd door langere planologische procedures en contractonderhandelingen. Dit zorgt onder meer voor hogere plankosten. Daarnaast zijn bij enkele projecten kostenposten toegevoegd, zoals extra kosten voor flora & fauna en bodemsanering. In het Meerjarenperspectief (MJP) Grondbedrijf 2025 staat een uitgebreidere toelichting op de cijfers die hierboven staan. In deze toelichting staat per grondexploitatie een verschillenanalyse van de verwachte resultaten per 1 januari 2024 en per 1 januari 2025. 

Gehanteerde uitgangspunten
De in de grondexploitaties te gebruiken parameters bepalen we precies en hebben grote invloed op het resultaat. De disconteringsvoet is volgens het BBV gelijk aan het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2%. Voor de rente in de grondexploitaties gaan we uit van het gemiddelde rentepercentage over het vreemd vermogen, meerjarig 0,9%. Bij het bepalen van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging maken we gebruik van de 'Outlook grondexploitaties 2025' van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Deze Outlook is gebaseerd op de jaarcijfers en prognoses van belangrijke instanties zoals ABN AMRO, BDB, CBRE, CBS, DNB, ING, NVM en Rabobank. Door deze cijfers kunnen we een zo goed mogelijke inschatting maken van de ontwikkeling van de parameters voor kosten en opbrengsten.

Dit leidt tot de volgende in de grondexploitaties te gebruiken parameters. Op projectniveau kan van deze parameters worden afgeweken als daar reden voor is. In sommige projecten is dat het geval. Bijvoorbeeld als er een koopovereenkomst voor de verkoop van grond gesloten is. Er is dan meestal geen sprake meer van een standaard opbrengstenstijgingspercentage, maar van een afgesproken contractuele bepaling in de overeenkomst. 

Resterende programma 
Per 31 december 2024 blijft het in de volgende tabel opgenomen uit te geven programma over. Per soort (wonen, bedrijven of maatschappelijk) is te zien in welk jaar de gronduitgifte te verwachten is. Het gaat dus niet om het bouwen van bijvoorbeeld woningen, maar de verkoop van de grond om de woningen daarna te kunnen bouwen. Op basis van een gemiddelde bouwtijd is de oplevering van de woningen één tot anderhalf jaar later dan de gronduitgifte. 

Winstneming
Het voorzichtigheidsbeginsel houdt in dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van de grondexploitatie. Volgens het realisatiebeginsel moet de winst ook tussentijds worden genomen. Voor winstneming geldt de Percentage of Completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Het BBV stelt hieraan een aantal voorwaarden. 

In 2024 is een winstneming gedaan van in totaal afgerond € 1,46 miljoen. Voor het grootste gedeelte is dit een tussentijdse winstneming op basis van de POC. Deze is in 2024 vooral gerealiseerd door de grondverkopen in het project De Ruiter. In de eind 2024 afgesloten grondexploitatie Velmolen-Oost is € 477.990 winst genomen.

Risico’s
Het voeren van actief grondbeleid via grondexploitaties brengt diverse risico's met zich mee. Er zijn (aanzienlijke) investeringen gemoeid bij de productie van bouwrijpe gronden. Risico's die zich voordoen hebben effect op onder meer de aandachtsgebieden fasering, programmering, fiscaliteit, verwervingen, milieu, rente, markt, organisatie en andere. Het risicoprofiel verschilt per project en hangt af van onder meer de hoogte van de investering(en), het product (wonen, bedrijven, maatschappelijk), eventuele fysieke belemmeringen zoals bodemsanering, waterberging en (ondergrondse) infrastructuur.

Systematiek
Om tot een benodigde risicoreserve voor alle grondexploitaties te komen kijken we naar risico's op macro- en projectniveau. Dit doen we op basis van een kwalitatieve risicoanalyse. Hierbij identificeren we risico’s, wegen deze op basis van een kans maal impact en stellen beheersmaatregelen op om de risico’s te verminderen, te vermijden, te accepteren of over te dragen. Met deze werkwijze sluiten we zoveel mogelijk aan bij de uitgangspunten voor risicomanagement zoals opgenomen in de vastgestelde nota 'weerstandsvermogen en risicobeheersing' van de gemeente Maashorst.

Risico’s op macroniveau
Voor de macrorisico's is een gevoeligheidsanalyse gedaan op alle grondexploitaties door het opstellen van een basis risico scenario en een worst case scenario. In deze scenario's doen we aannames voor het wijzigen van een aantal parameters ten opzichte van de vastgestelde grondexploitaties zoals opbrengstendaling (%), uitgiftevertraging (jaar), rentestijging (%) en kostenstijging (%). Het risicobedrag is het gemiddelde van het basis risicoscenario en het worst case risicoscenario, beide met een kans van 50% dat dit scenario zich voordoet.

Projectspecifieke risico’s 
Voor een aantal projecten zijn projectspecifieke risico’s geformuleerd. Dit gebeurt eveneens op basis van een inschatting van de kans dat het risico zich voordoet en de financiële impact. De opstelsom van de macrorisico’s en de projectspecifieke risico’s gecorrigeerd met de te verwachten winst van de projecten leidt tot het benodigde weerstandsvermogen. 

In het MJP 2025 staat een uitgebreidere toelichting opgenomen over de risico’s met betrekking tot de grondexploitaties. Jaarlijks vindt een actualisatie van de grondexploitaties plaats. Een onderdeel hiervan is het opnieuw beoordelen van zowel de macrorisico's als de projectspecifieke risico's. Het onderkennen en inzichtelijk maken van risico's is een cyclisch proces als onderdeel van risicomanagement. Op basis van de uitgevoerde risicoanalyse en het daaruit voortvloeiende benodigde weerstandsvermogen is er ruim voldoende weerstandscapaciteit beschikbaar binnen de gemeente Maashorst.  

Reserves & voorzieningen
Binnen de gemeente Maashorst kennen we drie reserves en drie voorzieningen gerelateerd aan de grondexploitaties. Jaarlijks vindt er een herijking plaats. In onderstaande tabel is de stand van dit moment weergegeven. 

De Algemene Bedrijfsreserve grondbedrijf (ABR)
De ABR dient als buffer en is bedoeld om tegenvallers en risico’s binnen het grondbedrijf op te vangen. 
Deze reserve is ingesteld met meerdere bestedingsdoelen:

• opvangen van eventuele (verwachte) nadelen op grondexploitatiecomplexen
• risicobuffer op basis van het Meerjarenperspectief Grondbedrijf/ jaarlijkse risico-inventarisatie
• treffen van voorzieningen voor herwaardering van gronden
• egalisatie van tijdelijke tekorten van overige reserves van het grondbedrijf

De ABR wordt gevoed door winstnemingen uit projecten. Op vaste momenten vinden stortingen plaats als de reserve onder een vooraf bepaald niveau komt. Als de reserve boven een bepaald niveau komt wordt dit toegevoegd aan de Algemene Reserve. De onttrekkingen aan de reserve bestaan bijvoorbeeld uit afdrachten aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen en de stortingen in de Voorziening exploitatienadelen. 

Reserve Bovenwijkse Infrastructuur 
Deze reserve is inmiddels vervangen door de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Op het moment dat aan de lopende verplichtingen (laatste project) van deze reserve is voldaan wordt deze reserve afgesloten en wordt het eventuele saldo toegevoegd aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen.

Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 
Deze reserve is ingesteld met als doel realisering van bovenwijkse/ gebiedsoverstijgende infrastructurele voorzieningen. Deze reserve wordt gevoed met een storting van (maximaal) € 14,90 per m² verkochte grond, dan wel te realiseren m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Ook bij particuliere initiatieven (kostenverhaal) gold deze bijdrage. Met de inwerkingtreding van de omgevingswet per 1 januari 2024 is de nota kostenverhaal vervallen. Dat betekent dat geen nieuwe stortingen en afdrachten meer gebeuren voor nieuwe projecten (ingediend na 1 januari 2024). Dit geldt zowel voor gemeentelijke projecten als particuliere initiatieven. Bij de tweede tussentijdse rapportage 2024 is een bedrag van € 2.900.000 overgeheveld van de Reserve bovenwijkse voorzieningen naar het Bestemmingsreserve parkeerfonds. 

Voorziening exploitatienadelen
Op basis van het BBV is het verplicht een voorziening te treffen voor verlieslatende exploitaties. Dit wordt gedaan op basis van de Netto Contante Waarde-methode. De voorziening is per saldo met € 595.000 (afgerond) gestegen naar aanleiding van de actualisaties van de in het bovenstaande overzicht vermelde grondexploitaties.

Voorziening herwaardering
Deze voorziening dekt het verschil tussen de huidige boekwaarde en de marktwaarde van percelen die bij de gemeente op de balans staan, voor het geval dat de geplande bebouwing op deze locaties of andere beoogde bestemmingen niet doorgaan of als sprake is van waardedaling.

Voorziening gerealiseerde complexen
Deze voorziening is nodig om de laatste werkzaamheden of nakomende kosten bij al administratief afgesloten complexen te betalen.