Verwachte resultaten per grondexploitatie
Er zijn op dit moment 13 actieve grondexploitaties. In onderstaande tabel zijn per grondexploitatie de te verwachten resultaten weergegeven.
Gehanteerde uitgangspunten
Parameters hebben een grote invloed op het resultaat deze zijn zorgvuldig afgewogen en worden vastgesteld in het MJP 2024. De disconteringsvoet is conform de BBV regelgeving gelijk gesteld aan het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB), te weten 2%. De rente in de grondexploitaties is momenteel gebaseerd op het gemiddelde rentepercentage over het vreemd vermogen, meerjarig 1,76%. Bij het bepalen van de te hanteren parameters voor kosten- en opbrengstenstijging maken we gebruik van de Outlook grondexploitaties 2024 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Deze Outlook is gebaseerd op de jaarcijfers en prognoses van een aantal toonaangevende instanties zoals ABN AMRO, BDB, CBRE, CBS, DNB, ING, NVM en Rabobank. Met behulp van deze cijfers wordt een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de ontwikkeling van de parameters voor kosten en opbrengsten.
Het voorgaande leidt tot de volgende in de grondexploitaties te hanteren parameters. Op projectniveau kan van deze parameters worden afgeweken als daar aanleiding voor is. In enkele projecten is daarvan sprake. Dit is bijvoorbeeld het geval als er een koopovereenkomst voor de verkoop van grond gesloten is. Er is dan doorgaans geen sprake meer van een standaard opbrengstenstijgingspercentage, maar van een specifieke contractuele bepaling in de overeenkomst.
Resterende programma
In de volgende tabel is het resterende uit te geven programma van de grondexploitaties opgenomen. Per type (wonen, bedrijven of maatschappelijk) is weergegeven in welk jaar de uitgifte te verwachten is. Het gaat dus niet om de realisatie van bijvoorbeeld woningen, maar de verkoop van de grond om de woningen daarna te realiseren. Op basis van een gemiddelde bouwtijd is de oplevering van de woningen 1-1,5 jaar later dan de gronduitgifte. In het project Reek-Zuid geven we een 12-tal woon/werkkavels uit. Deze zijn in de tabel opgenomen onder ‘wonen’.
Winstneming
Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel dient de winst ook tussentijds te worden genomen. Voor winstneming geldt de Percentage of Completion methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt hieraan een aantal voorwaarden.
In de bovenstaande tabel is op totaalniveau de prognose van de winstneming tot 2029 weergegeven. Voor de lopende projecten is de winstverwachting afgerond 6,6 miljoen euro. Ongeveer de helft hiervan is de toekomstige winstverwachting van bedrijventerrein Hoogveld-Zuid. De berekeningen zijn gedaan op basis van de hiervoor omschreven POC methode. Het gaat hier om een momentopname en bij elke actualisatie van de grondexploitaties veranderen de winstnemingen. De prognose van de winstneming is onder meer van belang om de toekomstige stand van de in de volgende paragraaf beschreven Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR) te kunnen inschatten. De winstnemingen van de grondexploitaties vormen de belangrijkste toevoegingen aan de ABR en zijn noodzakelijk om de ABR op het gewenste niveau te houden.
Reserves & voorzieningen
Binnen de gemeente Maashorst kennen we drie reserves en drie voorzieningen gerelateerd aan de grondexploitaties. Jaarlijks vindt er een herijking plaats. In de onderstaande tabel is een meerjarige doorkijk gegeven van de stand van de reserves. De stand van de ABR loopt na 2028 terug vooral omdat er dan geen winstnemingen meer worden toegevoegd aan de reserve. De reserve bovenwijkse voorzieningen wordt zoals hierna aangegeven na 2024 niet meer aangevuld met stortingen vanuit de grondexploitaties of nieuwe particuliere initiatieven.
De Algemene Bedrijfsreserve grondbedrijf (ABR)
De ABR dient als buffer en is bedoeld om tegenvallers en risico’s binnen het grondbedrijf op te vangen.
Deze reserve is ingesteld met meerdere bestedingsdoelen:
• Opvangen van eventuele (verwachte) nadelen op grondexploitatiecomplexen.
• Risicobuffer op basis van het Meerjarenperspectief Grondbedrijf/jaarlijkse risicoinventarisatie.
• Treffen van voorzieningen voor herwaardering van gronden.
• Egalisatie van tijdelijke tekorten van overige reserves van het grondbedrijf.
De ABR wordt gevoed door de winstnemingen uit projecten. Periodiek vinden stortingen door de Algemene Dienst plaats als de reserve onder een vooraf bepaald niveau komt. Als de reserve boven een bepaald niveau komt wordt dit toegevoegd aan de Algemene Reserve van de gemeente. De onttrekkingen aan de reserve bestaan onder meer uit afdrachten aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen en de stortingen in de Voorziening exploitatienadelen.
Reserve Bovenwijkse Infrastructuur
Deze reserve is inmiddels vervangen door de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Op het moment dat aan de lopende verplichtingen (laatste project) van deze reserve is voldaan wordt deze reserve afgesloten en wordt het eventuele saldo toegevoegd aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen.
Reserve Bovenwijkse Voorzieningen
Deze reserve is ingesteld met als doel realisering van bovenwijkse/gebiedsoverstijgende infrastructurele voorzieningen. Deze reserve wordt gevoed met een storting van (maximaal) € 14,90 per m² verkochte grond dan wel te realiseren m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Ook bij particuliere initiatieven (kostenverhaal) is deze bijdrage van toepassing. De besteding uit dit fonds heeft enige vertraging opgelopen in de fusieperiode van de gemeente. We verwachten dat in 2025 een groot deel van de projecten wordt voortgezet waarmee deze reserve kan worden verlaagd. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de nota kostenverhaal vervallen. Dat betekent dat er geen nieuwe stortingen en afdrachten meer plaatsvinden voor nieuwe projecten (ingediend na 1 januari jl.). Dit geldt zowel voor gemeentelijke projecten als particuliere initiatieven.
In de bovenstaande tabel is een meerjarige doorkijk gegeven van de stand van de voorzieningen. De voorziening exploitatienadelen loopt gelijk met de som van de netto contante waarden van projecten met een te verwachten verlies. Zoals te zien loopt de voorziening na 2029 vrijwel terug naar 0, omdat de verlieslatende grondexploitaties dan zijn afgerond. De prognose van deze voorziening is sterk aan verandering onderhevig bij wijzigingen in projecten die tot een lager of hoger verlies te verwachten verlies leiden.
Voorziening exploitatienadelen
Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is het verplicht een voorziening te treffen voor verlieslatende exploitaties. Dit wordt gedaan op basis van de Netto Contante Waarde-methode.
Voorziening herwaardering
Deze voorziening dekt het verschil af tussen de huidige boekwaarde en de marktwaarde van percelen die bij de gemeente op de balans staan, voor het geval dat de geplande bebouwing op deze locaties of andere beoogde bestemmingen niet doorgaan of als sprake is van waardedaling.
Voorziening gerealiseerde complexen
Deze voorziening is nodig ter dekking van de laatste werkzaamheden of nakomende kosten bij al administratief afgesloten complexen.
Risico’s
Het voeren van actief grondbeleid middels grondexploitaties brengt diverse risico's met zich mee. Er zijn (aanzienlijke) investeringen gemoeid bij de productie van bouwrijpe gronden. Risico's die zich voordoen hebben effect op onder meer de aandachtsgebieden fasering, programmering, fiscaliteit, verwervingen, milieu, rente, markt, organisatie en andere. Het risicoprofiel verschilt per project en hangt af van onder meer de hoogte van de investering(en), het product (wonen, bedrijven, maatschappelijk), eventuele fysieke belemmeringen zoals bodemsanering, waterberging en (ondergrondse) infrastructuur.
Systematiek
Om tot een benodigde risicoreserve voor de grondexploitatie als geheel te komen kijken we naar risico's op zowel macroniveau als projectniveau. Dit doen we op basis van een kwalitatieve risicoanalyse. Hierbij identificeren we risico’s, wegen deze op basis van een kans maal impact en formuleren beheersmaatregelen om de risico’s te verminderen, te vermijden, te accepteren of over te dragen.
Met deze werkwijze sluiten we zoveel mogelijk aan bij de uitgangspunten voor risicomanagement zoals geformuleerd in de vastgestelde nota weerstandsvermogen en risicobeheersing van de gemeente Maashorst.
Risico’s op macroniveau
Voor de macrorisico's is een gevoeligheidsanalyse gedaan op alle grondexploitaties door het opstellen van een basis risico scenario en een worst case scenario. In deze scenario's doen we aannames voor het wijzigen van een aantal parameters ten opzichte van de vastgestelde grondexploitaties zoals opbrengstendaling (%), uitgiftevertraging (jaar), rentestijging (%) en kostenstijging (%). Het risicobedrag is het gemiddelde van het basis risicoscenario en het worst case risicoscenario, beide met een kans van 50% dat dit scenario zich voordoet.
Projectspecifieke risico’s
Voor een aantal projecten zijn projectspecifieke risico’s geformuleerd. Dit gebeurt eveneens op basis van een inschatting van de kans dat het risico zich voordoet en de financiële impact. De opstelsom van de macrorisico’s en de projectspecifieke risico’s gecorrigeerd met de te verwachten winst van de projecten leidt tot het benodigde weerstandsvermogen.
In het MJP 2024 is een uitgebreidere toelichting opgenomen over de risico’s met betrekking tot de grondexploitaties. Jaarlijks vindt een actualisatie van de grondexploitaties plaats. Een onderdeel hiervan is het opnieuw beoordelen van zowel de macrorisico's als de projectspecifieke risico's. Het onderkennen en inzichtelijk maken van risico's is een cyclisch proces als onderdeel van risicomanagement. Op basis van de uitgevoerde risicoanalyse en het daaruit voortvloeiende benodigde weerstandsvermogen is er ruim voldoende weerstandscapaciteit beschikbaar binnen de gemeente Maashorst.