Het grondbeleid is de laatste jaren in Nederland maar ook binnen de gemeente Maashorst ingrijpend veranderd en staat ook de komende tijd, door de woningbouw ambities van het Rijk en de ingevoerde omgevingswet, voor nieuwe uitdagingen. De tijden dat gemeenten een actief grondbeleid voerden en grondverkoop vaak geld opleverde zullen gaan veranderen doordat het woningbouwprogramma een hoog percentage betaalbare woningen moet realiseren. hierdoor is de verwachting dat nieuwe ontwikkelingen geen winsten meer zullen kennen. Om de woningbouw ambitie toch te stimuleren zal de gemeente nu veel meer de regie moeten nemen en rol moeten vervullen in het aanjagen van projecten en het verleiden van marktpartijen om in de stad te investeren. De komende jaren zullen de grootste opgave binnen de bebouwde kom (her)ontwikkeld moeten worden. Door deze wijzigingen zal het grondbeleid niet wijzigen maar wel de manier hoe het zal worden uitgevoerd.
In de raadsvergadering van 24 november 2022 is de Nota Grondbeleid Maashorst 2022 vastgesteld. Het grondbeleid biedt de instrumenten die de gemeente ter beschikking staan om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Daarbij gaat het om door de Raad vastgestelde doelen op het gebied van wonen, werken, sport, natuur, cultuur, recreatie, zorg en onderwijs. Grondbeleid is daarbij volgend op de ruimtelijke doelstellingen zoals deze geschetst worden in o.a. de Omgevingsvisie en de Woonvisie.
Het grondbeleid draagt bij aan:
Het waarmaken van bestuurlijke en sectorale ambities, bijvoorbeeld de versnellingsagenda woningbouw, ruimtelijke ordening, economie, transformatie buitengebied, duurzaamheid, natuur, recreatie en toerisme.
- Een afwegingskader t.b.v. de inzet van vrijkomende locaties/vastgoed en gemeentelijke (strategische) gronden.
- Een afwegingskader t.b.v. het omgaan met private initiatieven.
Het grondbeleid is een middel om gemeentelijke ambities te realiseren. Daarnaast helpt het vastgestelde grondbeleid om keuzen te maken en te prioriteren voor welke ambities en sectoraal beleid de schaarse grond wordt ingezet.
Doelstellingen van het grondbeleid:
Het faciliteren en sturen van bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen het rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen gemeente en grondeigenaren.
Het transparant maken en beheersen van de risico’s bij ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.
De gemeente Maashorst heeft voor een dynamisch grondbeleid gekozen, waarbij per ruimtelijke ontwikkeling maatwerk zal worden toegepast om te bepalen welke rol de gemeente speelt.
Grondprijsbeleid
Algemeen uitgangspunt is dat het grondprijsbeleid marktconform is en jaarlijks door de gemeenteraad wordt vastgesteld rond de jaarwisseling. De verkoopprijzen worden jaarlijks extern getoetst/getaxeerd, door een externe taxatiecommissie, bestaande uit 2 taxateurs en een (lokale) makelaar. De taxatiecommissie geeft een prijsadvies voor de verschillende categorieën, het advies houdt onder andere rekening met; van verschil in kavelgrootte, ligging, bebouwingsmogelijkheden, perceelkenmerken en zeker ook in locatie. Omdat de grondprijzen rond de jaarwisseling van 2024 worden vastgesteld en deze paragraaf in 2023 is geschreven kan er een financiële afwijking op treden.
Strategische verwervingen
Voor grond en gebouwen die op een interessante locatie liggen zijn vaak meerdere belangstellende. Een verkopende partij wil soms ook een snelle financiële afhandeling. Zoals het binnen de maatschappij vaak ook gaat is de partij die snel kan betalen vaak de koper. Soms is het nodig om geen bekendheid te geven om andere geïnteresseerde voor te kunnen blijven. Voor deze specifieke aankopen is in de gemeentebegroting is een krediet van 3 miljoen euro opgenomen om strategisch verwerven te kunnen doen. Als een aankoop via het strategische krediet wordt gedaan zal de gemeenteraad schriftelijk in een eerstvolgende rapportage worden geïnformeerd. Aankopen waar onderhandelingen normaal verlopen, er geen tijdsdruk is en of liggen binnen een vastgesteld (her)ontwikkelgebied worden aan de gemeenteraad voorgelegd met een verzoek daar een aankoopbudget voor beschikbaar te stellen. Naast een strategische verwerving dienen er voor de locaties onderzoeken uitgevoerd te worden om de haalbaarheid van mogelijke ontwikkelingen te toetsen. Wanneer de gemeenteraad vervolgens de nieuwe grondexploitatie vaststelt zullen de gemaakte kosten worden overgenomen en hiermee wordt het uitvoeringsbudget aangevuld.
Kostenverhaal/Samenwerking met marktpartijen
meer dan 60% van de woningbouw opgave wordt binnen de gemeente door inwoners en of ondernemers zelf opgepakt. Als voor deze ontwikkeling een wijziging van de bestemming nodig is of een ander “ruimtelijk besluit” dan is de gemeente betrokken vanuit haar publieke rol. De gemeente moet dan kosten maken om de ontwikkeling te begeleiden. Kosten die de gemeente maakt voor deze begeleiding moeten wettelijk worden verhaald bij de initiatiefnemer (dit is wettelijk kostenverhaal). Ook kunnen er lokale (gemeentelijke) kosten worden verhaald, dat zijn vaak werkzaamheden (investeringen) die over meerdere wijken wordt verdeel. in de spreektaal werd dat "bovenwijks" genoemd. De manier hoe de gemeente Maashorst de lokale kosten verhaald wordt beschreven in de een Nota kostenverhaal. Door de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zijn er wettelijke kaders gewijzigd, de Nota kostenverhaal zal in 2024 worden aangepast aan de nieuwe wet. De reserve bovenwijkse voorziening (RBV) zal per 1 januari 2024 nieuw worden vorm gegeven. De gevormde RBV onder de ouder regeling (Uden, 2017) zal worden besteed aan de daarvoor geldende projecten, het begrootte saldo per 1 januari 2024 is ca 3 miljoen euro.
Voor het verhalen van de gemeentelijke kosten is de doelstelling dat alle afspraken met de initiatiefnemer in een overeenkomst worden vastgelegd. Het is onvermijdelijk dat er ook ontwikkelingen zijn waar oriënterende gesprekken plaats vinden en dat de initiatiefnemer besluit om de procedure niet verder voort te zetten. Kosten die de gemeente dan heeft gemaakt worden dan vaak gedeeltelijk of niet vergoed. Hiervoor is in de begroting een post van € 250.000,- als "niet verhaalbare plan- begeleidingskosten" opgenomen.
(Note: Bij het opstellen van deze programmabegroting was de nota Kostenverhaal Maashorst 2024, die als gevolg van de invoering van de omgevingswet en de harmonisatie, nog niet vastgesteld.)
