Grondbeleid

In deze paragraaf worden de effecten van het grondbeleid op de grondexploitaties toegelicht, evenals de financiële positie van het grondbedrijf.

Visie en uitvoering grondbeleid

De Nota Grondbeleid uit november 2022 helpt de gemeente Maashorst om haar koers en rol voor de grondpolitiek en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te bepalen in een dynamische markt met steeds veranderende omstandigheden. Het grondbeleid helpt bij:

• Waarmaken bestuurlijke en sectorale ambities, bijvoorbeeld versnellingsagenda woningbouw, ruimtelijke ordening, economie, transformatie buitengebied, duurzaamheid, natuur, recreatie en toerisme.
• Een afwegingskader voor de inzet van vrijkomende locaties/vastgoed en gemeentelijke (strategische) gronden.
• Een afwegingskader voor het omgaan met private initiatieven.

Het grondbeleid is een middel om gemeentelijke ambities te halen. Daarnaast helpt het vastgestelde grondbeleid om keuzes te maken en de volgorde te bepalen voor welke ambities en sectoraal beleid de schaarse grond wordt ingezet. De doelstellingen van het grondbeleid zijn onder meer:

• Het mogelijk maken en sturen van bestuurlijke en maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.
• Bij ruimtelijke ontwikkelingen het rechtvaardig verdelen van kosten en opbrengsten tussen gemeente en grondeigenaren.
• Het begrijpelijk maken en beheersen van de risico’s bij ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

De gemeente Maashorst heeft gekozen voor een dynamisch grondbeleid, waarbij per ruimtelijke ontwikkeling maatwerk wordt toegepast om te bepalen welke rol de gemeente speelt en welke inzet van instrumenten het beste past. De gemeente maakt op basis van ambitie, prioriteit en de mate van gewenste regie de keuze tussen faciliterend, proactief faciliterend en actief grondbeleid.

Prognose grondexploitaties

Verwachte resultaten per grondexploitatie

Per 31 december 2025 zijn er 14 actieve grondexploitaties. In september 2025 is de grondexploitatie Gemeentewerf Schaijk geopend. In onderstaande tabel laten we per grondexploitatie een aantal cijfers zien:

• De balanswaarde per 31-12-2025 (het saldo van de tot nu toe gerealiseerde kosten en opbrengsten inclusief de correctie verliesvoorziening). Een negatieve balanswaarde betekent dat er tot nu toe meer opbrengsten dan kosten zijn geweest.
• De nog te realiseren kosten en opbrengsten tot het einde van de looptijd van de grondexploitaties.
• Het geraamde resultaat op basis van Netto Contante Waarde (NCW) per 1-1-2026. Dit zijn alle gemaakte en nog te maken kosten en opbrengsten teruggerekend naar 1-1-2026. Het geraamde resultaat op basis van eindwaarde. Dit zijn alle gemaakte en nog te maken kosten en opbrengsten per de einddatum van het project. De projecten met een negatieve NCW en eindwaarde (in de tabel hieronder met een -teken) zijn winstgevend (want kosten minus opbrengsten). De te verwachten resultaten zijn inclusief eventuele tussentijdse winstnemingen.

Er zijn een achttal grondexploitaties met een positief verwacht resultaat van in totaal € 40,8 miljoen (contante waarde). Daarnaast zijn er een zestal grondexploitaties met een negatief verwacht resultaat van om totaal € 18,2 miljoen (contante waarde) waarvoor de voorziening exploitatienadelen in getroffen. Het totaal te verwachten resultaat van de grondexploitaties, per saldo € 22,6 miljoen voordelig, is vergeleken met de vorige jaarrekening (€ 11,7 miljoen) verbeterd. Dit komt vooral door de stijging van de grondprijzen. Met name bij project Hoogveld-Zuid heeft dat een groot effect. Bij enkele grondexploitaties is de looptijd met een jaar verlengd door langere planologische procedures en contractonderhandelingen. Dit zorgt onder meer voor hogere plankosten. In het MJP 2026 staat een uitgebreidere toelichting op de cijfers die hierboven staan. In deze toelichting staat per grondexploitatie een verschillenanalyse van de verwachte resultaten per 1-1-2025 en 1-1-2026.

Gehanteerde uitgangspunten

De in de grondexploitaties te gebruiken parameters bepalen we zorgvuldig en hebben grote invloed op het resultaat. De disconteringsvoet is volgens het Besluit Begroting en Verantwoording gelijk aan het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2%. Voor de rente in de grondexploitaties gaan we uit van het gemiddelde rentepercentage over het vreemd vermogen, meerjarig 0,9%. Bij het bepalen van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging maken we gebruik van de Outlook grondexploitaties 2026 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Deze Outlook is gebaseerd op de jaarcijfers en prognoses van belangrijke instanties zoals ABN AMRO, BDB, CBRE, CBS, DNB, ING, NVM en Rabobank. Door deze cijfers kunnen we een zo goed mogelijke inschatting maken van de ontwikkeling van de parameters voor kosten en opbrengsten.

Het vorige leidt tot de volgende in de grondexploitaties te gebruiken parameters. Op projectniveau kan van deze parameters worden afgeweken als daar reden voor is. In sommige projecten is dat het geval. Bijvoorbeeld als er een koopovereenkomst voor de verkoop van grond is gesloten. Er is dan meestal geen sprake meer van een standaard opbrengstenstijgingspercentage, maar van een afgesproken contractuele bepaling in de overeenkomst.

Resterende programma 

Per 1-1-2026 blijft het in de volgende tabel opgenomen uit te geven programma over. Per soort (wonen, bedrijven of maatschappelijk) is te zien in welk jaar de uitgifte te verwachten is. Het gaat dus niet om het bouwen van bijvoorbeeld woningen, maar om de verkoop van de grond om de woningen daarna te kunnen bouwen. Op basis van een gemiddelde bouwtijd is de oplevering van de woningen één tot anderhalf jaar later dan de gronduitgifte.

Het voorzichtigheidsbeginsel houdt in dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van de grondexploitatie. Volgens het realisatiebeginsel moet de winst ook tussentijds worden genomen. Voor winstneming geldt de Percentage of Completion-methode (POC): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst op basis van de eindwaarde worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt hieraan een aantal voorwaarden. 

In 2025 is er een winstneming gedaan van in totaal afgerond € 575.000. Deze is gerealiseerd door de grondverkopen in de projecten Hoevenseweg en Voederheil.

Het voeren van actief grondbeleid via grondexploitaties brengt diverse risico’s met zich mee. Er zijn (aanzienlijke) investeringen gemoeid bij de productie van bouwrijpe gronden. Risico’s die zich voordoen, hebben effect op onder meer de aandachtsgebieden fasering, programmering, fiscaliteit, verwervingen, milieu, rente, markt, organisatie en andere. Het risicoprofiel verschilt per project en hangt af van onder meer de hoogte van de investering(en), het product (wonen, bedrijven, maatschappelijk), eventuele fysieke belemmeringen zoals bodemsanering, waterberging en (ondergrondse) infrastructuur.

Systematiek
Om tot een benodigde risicoreserve voor alle grondexploitaties te komen, kijken we naar risico’s op macro- en projectniveau. Dit doen we op basis van een kwalitatieve risicoanalyse. Hierbij identificeren we risico’s, wegen deze op basis van een kans maal impact en stellen beheersmaatregelen op om de risico’s te verminderen, te vermijden, te accepteren of over te dragen. Met deze werkwijze sluiten we zoveel mogelijk aan bij de uitgangspunten voor risicomanagement zoals opgenomen in de vastgestelde nota 'weerstandsvermogen en risicobeheersing' van de gemeente Maashorst.

Risico’s op macroniveau
Voor de macrorisico’s is een gevoeligheidsanalyse gedaan op alle grondexploitaties door het opstellen van een basisrisicoscenario en een worstcasescenario. In deze scenario’s doen we aannames voor het wijzigen van een aantal parameters ten opzichte van de vastgestelde grondexploitaties, zoals opbrengstendaling (%), uitgiftevertraging (jaar), rentestijging (%) en kostenstijging (%). Het risicobedrag is het gemiddelde van het basisrisicoscenario en het worstcasescenario, beide met een kans van 50% dat dit scenario zich voordoet.

Projectspecifieke risico’s
Voor een aantal projecten zijn projectspecifieke risico’s geformuleerd. Dit gebeurt eveneens op basis van een inschatting van de kans dat het risico zich voordoet en de financiële impact. De optelsom van de macrorisico’s en de projectspecifieke risico’s, gecorrigeerd met de te verwachten winst van de projecten, leidt tot het benodigde weerstandsvermogen.

De macrorisico’s en projectspecifieke risico’s tezamen zijn € 7,3 miljoen en nagenoeg gelijk aan het MJP 2025 (€ 7,4 miljoen). Voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen worden deze risico’s gecorrigeerd met de te verwachten winsten van de projecten. Het benodigde weerstandsvermogen komt daarmee uit op € 2,3 miljoen (zie ook paragraaf weerstandsvermogen). Dit betreft een daling van € 2,5 miljoen (was € 4,8 miljoen). Dit komt door het project Eikenheuvel, waarbij het te verwachten resultaat door het vaststellen van de grondexploitatie op basis van de actuele stedenbouwkundige opzet met afgerond € 2,5 miljoen stijgt. Er is ruim voldoende weerstandscapaciteit beschikbaar binnen de gemeente Maashorst. In het MJP 2026 staat een uitgebreidere toelichting opgenomen over de risico’s met betrekking tot de grondexploitaties.

Reserves & voorzieningen

Binnen de gemeente Maashorst kennen we drie reserves en drie voorzieningen gerelateerd aan de grondexploitaties. Jaarlijks vindt er een herijking plaats. In onderstaande tabel is de stand van dit moment weergegeven.

De Algemene Bedrijfsreserve grondbedrijf (ABR)

De ABR dient als buffer en is bedoeld om tegenvallers en risico’s binnen het grondbedrijf op te vangen.

Deze reserve is ingesteld met meerdere bestedingsdoelen:

• Opvangen van eventuele (verwachte) nadelen op grondexploitatiecomplexen.
• Risicobuffer op basis van het Meerjarenperspectief Grondbedrijf/jaarlijkse risicoinventarisatie.
• Treffen van voorzieningen voor herwaardering van gronden.
• Egalisatie van tijdelijke tekorten van overige reserves van het grondbedrijf.

De ABR wordt gevoed door de winstnemingen uit projecten. Op vaste momenten vinden stortingen door de Algemene Dienst plaats als de reserve onder een vooraf bepaald niveau komt. Als de reserve boven een bepaald niveau komt, wordt dit toegevoegd aan de Algemene Reserve van de gemeente. De onttrekkingen aan de reserve bestaan bijvoorbeeld uit afdrachten aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen en stortingen in de voorziening exploitatienadelen.

De daling van de ABR is een direct gevolg van de stijging van de voorziening exploitatienadelen.

Reserve Bovenwijkse Infrastructuur

Deze reserve is inmiddels vervangen door de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen. Op het moment dat aan de lopende verplichtingen (laatste project) van deze reserve is voldaan, wordt deze reserve afgesloten en wordt het eventuele saldo toegevoegd aan de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen.

Reserve Bovenwijkse Voorzieningen

Deze reserve is ingesteld met als doel de realisering van bovenwijkse/gebiedsoverstijgende infrastructurele voorzieningen. Deze reserve werd gevoed met een storting van (maximaal) € 14,90 per m² verkochte grond dan wel te realiseren m² bruto vloeroppervlak (bvo). Ook bij particuliere initiatieven (kostenverhaal) gold deze bijdrage. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de nota kostenverhaal vervallen. Dat betekent dat er geen nieuwe stortingen en afdrachten meer plaatsvinden voor nieuwe projecten (ingediend na 1 januari 2024). Dit geldt zowel voor gemeentelijke projecten als particuliere initiatieven.

Voorziening exploitatienadelen

Op basis van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) is het verplicht een voorziening te treffen voor verlieslatende exploitaties. Dit wordt gedaan op basis van de Netto Contante Waarde-methode. De voorziening is per saldo met afgerond € 340.000 gedaald naar aanleiding van de actualisaties van de grondexploitaties. Het verschil komt vooral door Uden Noord 1 en de nieuw geopende grondexploitatie Gemeentewerf Schaijk.

Voorziening herwaardering

Deze voorziening dekt het verschil tussen de huidige boekwaarde en de marktwaarde van percelen die bij de gemeente op de balans staan, voor het geval dat de geplande bebouwing op deze locaties of andere beoogde bestemmingen niet doorgaan of als sprake is van waardedaling.

Voorziening gerealiseerde complexen

Deze voorziening is nodig om de laatste werkzaamheden of nakomende kosten bij al administratief afgesloten complexen te betalen.